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Mundo-Montreuil pour l’innovation sociale… et immobilière/financière !

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Le Mundo-Montreuil

Le Mundo-Montreuil

L’originalité du nouvel immeuble de l’avenue Pasteur ? 1850 m² de bureaux spécialement destinés aux acteurs de l’Économie sociale et solidaire et du progrès social. Les associations, coopératives, entreprises y trouvent des emplacements à loyer modéré mais aussi des services mutualisés (imprimantes…) et surtout des espaces communs : salles de réunions, espaces de travail collectifs, tisaneries pour la pause. Autant de lieux où tous les occupants peuvent se croiser, échanger, découvrir de nouveaux projets.

Ainsi le « Mundo-Montreuil » se présente comme un immeuble entier de locaux d’associations, aux moyens de prix de location réduits ! La situation peut surprendre, surtout lorsque l’on est habitué aux opérations d’immobilier commercial, financées sur la base de loyers grimpant en flèche, portés par la spéculation. Dès lors, qu’est-ce qui a permis le montage d’un projet si particulier ? Une part de réponse peut être trouvée dans un modèle alternatif proposé par l’entreprise « étic, foncièrement responsable ». Il s’agit de la branche française d’une initiative anglaise « Ethical property » qui depuis 30 ans poursuit un double objectif :

  • D’une part, proposer aux investisseurs des produits d’investissement en immobilier, respectant leurs valeurs de respect de l’environnement, d’innovation sociale et de solidarité.
  • D’autre part, les bâtiments ainsi financés et construits répondent aux difficultés que rencontrent les associations engagées dans ces mêmes causes pour trouver des locaux à loyer modéré tout en maintenant des conditions de travail agréables.

En France, étic a impulsé et suivi plusieurs projets immobiliers. Chacun présente un montage propre, porteur de diverses solutions permettant d’offrir des loyers modérés. L’opération du Mundo-Montreuil est particulièrement intéressante car pour la première fois, étic est intervenue à toutes les étapes du projet. Tout d’abord, le financement du projet a rassemblé, dans une SCI créée pour l’occasion, étic (et ses 45 actionnaires) ainsi que C’développement et la Caisse des Dépôts et Consignations. La particularité des actionnaires d’étic ? Ils sont prêts à accepter une rentabilité limitée de leurs actions pour voir leur capital investi dans une opération « éthique ». Ces différentes sources de financement offrent l’effet levier nécessaire pour obtenir un prêt bancaire.

Le projet du Mundo-Montreuil a également bénéficié de l’aide de la ville de Montreuil qui a cédé le terrain à un prix réduit. Néanmoins, une telle situation n’est pas systématique et ne constitue pas une condition pour le montage des projets d’étic.

Après avoir suivi les travaux de construction et de rénovation, étic prend en charge l’exploitation de l’immeuble. Il s’agit de gérer au quotidien les services utiles au bon fonctionnement des associations, coopératives et entreprises. Dans un objectif de maîtrise des coûts, ces services ont fait l’objet d’un arbitrage pour se concentrer sur les besoins essentiels des locataires.

étic se charge également de trouver les futurs occupants du Mundo-Montreuil. Leur principal souci est de dénicher des acteurs qui partagent le même esprit et avec qui la cohabitation se déroulera sans heurt. Comme toute opération immobilière, l’équilibre économique du Mundo repose essentiellement sur l’occupation de l’intégralité des locaux.

Ainsi, le Mundo-Montreuil a été l’occasion pour l’entreprise étic de montrer de multiples innovations dans le montage et la gestion du projet visant à offrir une alternative à la spéculation immobilière. Il sera intéressant d’observer l’évolution à terme d’étic ainsi que de la ruche bourdonnante d’activité que doit devenir le Mundo.

Si vous voulez participer à cette aventure, il reste encore des emplacements libres au Mundo-Montreuil.
Pour plus d’information, contacter : Clémence Latournerie, étic, responsable Ȋle-de-France, 01 80 89 47 70 – Site internet

Hélène Richard

Un arrondissement marqué par la verticalité

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Panneau d’exposition | Un arrondissement marqué par la verticalité

Le treizième est l’arrondissement parisien qui a le plus grand nombre d’immeubles de grande hauteur (IGH).

Les années 1960 voient le début des constructions en hauteur dans le 13e, en rupture avec les règles antérieures, mais on ne s’aventure pas au-delà d’une vingtaine d’étages et de 70 mètres de haut. La tour Albert, premier « gratte-ciel » parisien date de 1961. Elle a été suivie par la tour Blanqui-­Corvisart (1962) et par la tour Plein-Ciel (1969). Quelques tours et barres apparaissent sur les îlots des Deux-Moulins et des Alpes.

Pendant la période 1970-1976, 41 permis sont accordés pour des IGH qui culmineront à 34 étages et à plus de cent mètres de haut (Super-Italie, 113 m).
Sur le terrain de l’ancienne raffinerie de sucre Louis Say, sont réalisés une tour isolée (le Nouveau Monde) et le groupe de trois tours aux noms égyptiens (Chéops, Chéphren, Mykérinos).

Sur le périmètre Italie

  • Quelques tours isolées sont construites :
    Le Périscope (Maurice Novarina, 1969) et la tour de l’université Paris-1 (Michel Andrault et Pierre Parat, 1973) ; en 1975, les tours Super-Italie (Maurice Novarina), Chambord (Daniel Mikol) et Antoine-et-Cléopâtre (Michel Holley) sont les témoins rescapés d’opérations inachevées.
  • Les autres tours sont regroupées en bouquets :
    Les Olympiades, sur une dalle à l’emplacement de la gare des Gobelins (6 tours de copropriété, 2 tours ILN, 3 barres HLM), l’ensemble Masséna, sur les terrains de l’ancienne usine Panhard-et-Levassor (13 tours, 3 barres), le complexe Galaxie, place d’Italie (4 tours et 1 barre).

Après le coup d’arrêt donné aux constructions en hauteur par le président Valéry Giscard d’Estaing en 1974, 28 tours auront été réalisées sur les 55 prévues pour l’opération Italie. L’opposition personnelle de Giscard aux tours a compté mais plus encore les effets de la crise (renchérissement du foncier et de l’énergie, incertitude économique).

De 1974 à nos jours, les hauteurs restent plafonnées à 37 m. Seule exception, les quatre tours de la BnF sont construites en 1995 dans le secteur Paris-Rive gauche. La Ville, plus récemment, a décidé de construire de nouvelles tours en périphérie grâce à un assouplissement des règles de hauteur du PLU (maximum de 50 m pour les habitations et de 180 m pour les bureaux). Les tours Duo de Jean Nouvel dans le quartier Masséna-Bruneseau sont destinées à héberger des bureaux, alors que les tours des années 1970 étaient destinées au logement.

Les tours ont fait débat pour Ada 13 dès le départ  :

les avis pour et contre se sont confrontés, notamment lors du débat mené en présence de Christian de Portzamparc en juin 2004
(ABC 13, nº 106, septembre 2004, p .9-10.).
Ce type d’habitat a dans un premier temps séduit par l’offre de logements à prix modéré et par son image de modernité. Ceux qui s’y sont installés (10 % de la population du 13e) manifestent en général une opinion plus favorable que ceux qui les regardent d’en bas. Les tours ont souvent été présentées comme un moyen de gagner de la place au sol et comme un signe fort dans le paysage de Paris.
Les critiques portent sur la banalité architecturale de la plupart des tours, sur leur aspect inhumain (les « cages à poules »), sur la coupure entre l’habitant et son quartier, sur la saturation des réseaux de transport, sur l’insécurité supposée (peur des incendies), sur le coût de construction et d’entretien des IGH. L’enjeu écologique semble aujourd’hui dépassé pour les nouvelles tours, grâce aux performances techniques annoncées, mais il faut beaucoup d’énergie pour les bâtir.
Pour Ada 13, le problème de la hauteur s’apprécie au cas par cas. À Masséna-Brunesau, elle avait proposé un contre-projet valorisant le potentiel du site (possibilité de développement de transport mul­timodal et d’activités de production). Confrontée à la décision de la Ville de reconstruire des tours, elle recommande la vigilance :

  • Les tours doivent être bien insérées dans le contexte urbain et ouvertes sur le quartier ;
  • Elles doivent comporter, en pied d’immeuble, des équipements, des services, des commerces de proximité (entre les étages – 3 et + 1) ;
  • La desserte par les transports collectifs doit être satisfaisante.

Pour Ada 13, la question principale est :
faut-il encore densifier Paris intra-muros ?
Le débat reste ouvert !

Le panneau d’exposition Un arrondissement marqué par la verticalité est disponible au téléchargement au format PDF.

Au sommaire de l’exposition “Une histoire parisienne de la démocratie participative…

Les informations et visuels présents dans cette page peuvent faire l’objet de restrictions de reproduction ou de diffusion en dehors du cadre strict de leur publication sur le blog d’Ada 13. Pour plus d’information, nous vous remercions de prendre contact avec le webmestre par courrier électronique.

Intrinsèque beauté des tours

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Panneau d’exposition | Intrinsèque beauté des tours (texte de Jacques Goulet)

« Les Parisiens veulent tout à la fois…
Galaxie le leur offre.¹ »

Mes parents n’aimaient pas l’immeuble que j’habite maintenant ni ses trois jumeaux, en cours d’achèvement. Les regardant de loin, en 1976, ils ont déclaré que c’étaient de « véritables cages à lapins » : pas de toiture digne de ce nom, un nombre d’étages impressionnant, des alvéoles toutes identiques dans des parallélépipèdes dénués de charme ! L’idée que personne ne puisse repérer de loin la fenêtre de sa chambre les horrifiait.
Quand j’ai emménagé tour Rubis, près de la place d’Italie, au-dessus de Galaxie — on appelait ainsi le centre commercial devenu Italie 2 et l’îlot d’habitations qui le surplombe —, les réactions de ceux à qui j’annonçais que j’allais habiter un trentième étage m’ont étonné, c’était tout juste si on ne compatissait pas. Depuis la fin des années quatre-vingt, les tours n’ont pas gagné les faveurs des Parisiens, je crois qu’elles ne les ont jamais eues. Dans de récentes enquêtes d’opinion, seule une minorité se dit favorable à de nouvelles tours, même si les avantages que cet habitat présente pour la collectivité sont mieux perçus qu’à l’époque. Les jeunes sont les moins réticents, et ce sont les habitants des tours qui ont la meilleure opinion de cette architecture.
Qu’on ait osé donner des noms de pierres semi-précieuses à quatre tours de la place d’Italie (Béryl, Jade, Onyx et Rubis) et à une barre (Agate) m’a toujours amusé. J’habite depuis 1989 une tour conçue par des architectes dont j’ai peiné à trouver les noms. Lus sur un plan puis découverts dans un livre, ces noms ne disent plus rien à personne : Pierre Havard a été l’architecte de conception, et Jacques Guillet, l’architecte consultant.
Une voisine qui fut parmi les premiers occupants de Rubis m’a confié des documents de l’époque où elle acheta son trois-pièces au 31e étage. Autant les plans de chaque appartement, qui avaient une valeur contractuelle, sont précis, autant la préfiguration d’ensemble que l’on destinait aux bureaux de vente paraît trompeuse. Même les couleurs sont fausses, le macadam de l’avenue d’Italie est bleu, les proportions ne sont pas respectées. Ainsi, on voit six files de voitures dans chaque sens, alors qu’il n’y eut jamais que cinq voies en tout et que l’avenue, bien reconfigurée à la fin du siècle dernier, est à deux fois deux voies. Derrière Rubis, on perçoit l’ébauche de la tour de bureaux qui, longtemps programmée, souvent remaniée, ne fut jamais édifiée.
L’illustrateur se projetait dans un futur esquissé par les politiques : au début des années soixante-dix, on avait décidé de faire de l’avenue d’Italie une pénétrante en lui donnant, à l’égal des Champs-Élysées, une largeur de 70 mètres, au lieu de 40 mètres. On envisageait donc de détruire des immeubles en bon état, comme la poste centrale, mais on ne l’annonçait pas. Au Conseil de Paris, Claude Bourdet, élu PSU du XIIIe, attaquait cette politi­que, il redoutait le bruit et la pollution pour les riverains. Et Janine Alexandre-Debray dénonçait des projets « criminels ». En fait, les autorités de l’État s’apprêtaient à faire vivre une fraction de la population parisienne en bordure d’une autoroute, là comme le long de la « radiale Vercingétorix ».

[…]

  1. Cette phrase est illustrée par une projection de ce que serait le début de l’avenue d’Italie une fois l’opération Galaxie menée à son terme, telle qu’elle était envisagée au moment où l’on vendait les appartements en cours de construction, sur la jaquette du dossier de chaque projet de vente. Le document daterait de 1972.

L’article « Intrinsèque beauté des tours » a été publié en février 2009 dans la Revue des Deux Mondes. Il est disponible dans son intégralité sur le site web de la revue.

Le panneau d’exposition Intrinsèque beauté des tours est disponible au téléchargement au format PDF.

Photographies : Pierre et Alain Cimaz – Coll. Jacques Goulet – Fonds Ada 13

Au sommaire de l’exposition “Une histoire parisienne de la démocratie participative…

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1960-1970 :
la défense du cadre de vie

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Panneau d’exposition | 1960-1970 : la défense du cadre de vie. Contre la rénovation bulldozer

Contre la rénovation bulldozer

Le travail d’analyse d’Ada 13 laissait prévoir depuis 1968 « l’échec » de l’opération Italie XIII. En 1975, l’association élabore dix propositions pour le projet de Plan d’occu­pation des sols (POS).
Ce plan retient trois des options présentées par Ada 13 : densités limitées, pas d’élargissement de voirie et limitation des hauteurs.
Il répercute aussi les préconisations portant sur la nécessité d’une mise en œuvre rapide des équipements, d’un plan de circulation et la priorité donnée à la réhabilitation sur la démolition.

Les dix principes préconisés par Ada 13

  1. Une densité plus raisonnable : un coefficient d’occupation des sols¹ (COS) de 2,7 au lieu de 3,5.
  2. Pas de démolition inutile, tous les immeubles reconnus en bon état doivent être conservés.
  3. Pas d’élargissement général de la voirie.
  4. Conserver et agrandir les espaces verts et libres : aucun espace vert actuel ne doit être détruit et il en faut plus.
  5. Définition d’une nouvelle gamme d’équipements pour tenir compte des besoins réels de la population.
  6. Un meilleur équilibre des types de logements : pas de prolifération des studios, autant de logements que de foyers à reloger.
  7. Acquisitions foncières et relogement sous contrôle public.
  8. Établissement d’un calendrier précis.
  9. Désigner un responsable de la rénovation.
  10. Associer les habitants anciens et nouveaux.
  1. Par exemple, sur un terrain de 1 000 m², avec un COS maximal de 2,7 :
    on peut construire jusqu’à 1 000 m² × 2,7 = 2 700 m² de surface de plancher.

Le panneau d’exposition 1960-1970 : la défense du cadre de vie. Contre la rénovation bulldozer est disponible au téléchargement au format PDF.

Au sommaire de l’exposition “Une histoire parisienne de la démocratie participative…

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Opération Italie XIII
L’apprentissage de l’urbanisme concerté

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Panneau d’exposition | Opération Italie XIII. L’apprentissage de l’urbanisme concerté

Photographies :
La maquette originelle du projet Italie, 1966 – Coll. Pavillon de l’Arsenal
La skyline après l’opération Italie XIII. Au premier plan, la tour Super-Italie.
Gustave Deghilage – Paris de ma fenêtre – 15 février 2011

L’histoire d’Ada 13 prend ses racines dans le treizième des années 60, une période de profondes mutations de la société, et sur un territoire qui va être bouleversé par l’ambitieuse opération d’urbanisme Italie XIII. Approuvée en 1966, Italie XIII sera une opération privée et sans expropriation, réalisée sous contrôle public.
Le non-respect par les promoteurs de leurs engagements concernant l’acquisition du foncier et le relogement, le retard dans l’implantation des équipements et la concertation limitée, au début, à l’enquête publique, inciteront les associations à investir le débat.
Au total, sur 15 ans et sur une superficie de 70 hectares, on construira beaucoup plus que prévu : 19 000 logements au lieu de 14 000, on quadruplera la surface de bureaux et de commerces.
Les fondateurs de l’association, Paul-Henri Chombart de Lauwe et Renaud Sainsaulieu, considérés comme les précurseurs de l’école française de sociologie urbaine, ainsi que Jacques Remond et Agnès Planchais, prendront une part essentielle dans le débat public provoqué par l’opération, contribuant ainsi, à impliquer la population dans les projets d’aménagement urbain, à poser les bases de la concertation moderne.

L’action d’Ada 13 relayée dans la presse

La rénovation du secteur Italie : une association d’habitants réclame des garanties plus précises

À la suite de la mise à l’enquête publique du plan d’urbanisme du secteur de rénovation Italie (Le Monde du 31 octobre), l’Association pour le développement et l’aménagement du treizième arrondissement (Ada 13) adresse plusieurs critiques au plan élaboré et réclame des garanties plus précises, notamment pour les équipements collectifs et le rôle respectif que devront jouer l’administration et la Fédération regroupant les différents propriétaires.
Au sujet de l’axe routier nord-sud, qui doit, selon le plan, emprunter l’actuelle avenue d’Italie, l’Ada 13 fait remarquer que le principe même de cette voie routière à grand débit n’a pas été définitivement adopté par le Conseil de Paris, et que dans le cas contraire elle entraînerait « une coupure du quartier qui compromettrait gravement une renaissance de la vie locale ».
Le plan proposé, tel qu’il résulte de la maquette exposée, repose sur une conception d’urbanisme « complètement périmée », déclare l’Association ; « des tours, isolées les unes des autres par de grands espaces sont le plus sûr obstacle à une vie urbaine harmonieuse fondée sur de nombreuses relations ».
Il apparaît, ajoute-t-elle, que la concertation prônée par l’administration est pour le moment limitée aux propriétaires et aux promoteurs. Les habitants devraient pouvoir, selon des modalités à définir, participer directement au contrôle de l’opération.

Le Monde, 20 novembre 1968

L’action d’Ada 13 dans les faits

Zéro expro ! La promesse sera tenue, mais les conditions dans lesquelles seront négociés les achats de terrains, en particulier avec les associations foncières urbaines, seront contestables.
Ada 13 interviendra. Elle tiendra une permanence pour conseiller les habitants avec pour mot d’ordre « Ne signez rien ! »
Personne à la rue ! Les relogements allaient de soi, sauf que le volet social avait tendance à oublier les très faibles revenus des personnes âgées…
Où sont les équipements ? Les promoteurs verseront à la ville une taxe d’équipement. Mais il y aura un décalage entre l’arrivée des habitants et la réalisation des équipements.
Un projet urbain contesté ! La polémique se cristallisera autour de la tour Apogée dont l’idée sera abandonnée comme beaucoup d’autres. Le treizième se signale par sa skyline, mais quelques urbanistes des sixties rêvaient de faire deux fois plus de tours !

Le panneau d’exposition Opération Italie XIII. L’apprentissage de l’urbanisme concerté est disponible au téléchargement au format PDF.

Au sommaire de l’exposition “Une histoire parisienne de la démocratie participative…

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Les grandes opérations d’urbanisme depuis 50 ans

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Panneau d’exposition | Les grandes opérations d’urbanisme depuis 50 ans

Le panneau d’exposition Les grandes opérations d’urbanisme depuis 50 ans est disponible au téléchargement au format PDF.

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Les 40 ans des Olympiades retracés sur France Culture

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France Culture a diffusé le 9 juillet 2013, dans l’émission d’Emmanuel Laurentin, « La Fabrique de l’Histoire », un documentaire de Séverine Liatard et Séverine Cassar, intitulé Les Olympiades, un village dans la ville.

Cette émission a été réalisée à l’occasion des 40 ans des Olympiades, ensemble immobilier inclus dans le programme de rénovation du secteur Italie qui prévoyait à l’origine de construire 55 tours d’une centaine de mètres, entre Place d’Italie et Porte d’Italie, à l’emplacement de friches industrielles ou en rasant des îlots d’habitat insalubre. Il n’y aura finalement qu’une trentaine de tours, dont huit aux Olympiades, édifiées entre 1970 et 1976 sur une dalle surplombant l’ancienne gare des Gobelins qui a été reconstruite à cette occasion. Michel Holley était l’architecte en chef chargé de réaménager les terrains ferroviaires déclassés, qui a mis en pratique ses théories urbanistiques : regroupement des tours en bouquets différenciés à l’intérieur de chaque îlot, dessin des panneaux de façade, séparation des fonctions par niveaux. L’opération Olympiades relève de l’initiative de promoteurs et d’investisseurs privés. L’obligation qui leur est faite de reloger sur place les anciens habitants explique la parité entre logement public et privé et donc la réelle mixité sociale qui subsiste encore aujourd’hui. Jusqu’à l’arrêt de l’urbanisme vertical décidé en 1974 par  Giscard d’Estaing, les problèmes liés à ce type de rénovation ont été vivement critiqués, notamment par Ada 13 : appétit des banques et des promoteurs, non-relogement des anciens habitants, retard dans la livraison des équipements.

Actuellement l’entretien de la dalle pose problème. La Ville de Paris a financé des travaux de mise aux normes pour la circulation des personnes à mobilité réduite. Pour pallier au vieillissement de la dalle et pour améliorer la performance énergétique, d’autres travaux sont cependant à prévoir. Ils seront à la charge des copropriétaires : il s’agit d’un espace public de fait mais son statut juridique est celui d’un espace privé de droit. À l’extérieur l’image des Olympiades est plutôt négative, mais les habitants sont souvent attachés à leur dalle qui a des atouts : elle est désormais au cœur d’un important pôle d’activité, bien relayé par le réseau de transports, et il attire une nombreuse population. L’exposition de 2013 au Pavillon de l’Arsenal a contribué à réhabiliter cet ensemble qui occupe une place importante dans le quartier et l’arrondissement (3 000 logements).

Au cours de l’émission, l’histoire des lieux a été retracée grâce aux témoignages de Michel Holley, l’architecte en chef des Olympiades et de son adjoint André Martinat, de Françoise Moiroux, historienne de la ville, spécialiste de l’architecture du XXe siècle, commissaire scientifique de l’exposition sur les Olympiades au Pavillon de l’Arsenal.

Des habitants de la première heure qui aiment leur dalle se sont aussi exprimés. Parmi eux, Alain Joubaire, adhérent d’Ada 13, qui travaille depuis de longues années à la sauvegarde et à la mise en valeur de ce site.